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  1. 2011.08.01 미등기 전세 계약시 확인사항(주의사항)

### 계약전 확인 사항 ###


1. 분양계약서 확인(분양 사무실에서 직접 확인)
   분양사무실에 확인하여 전세권설정자가 소유자(등기명의인)가 맞는지 확인해야한다.
   소유자가 확인해 주는 분양계약서를 믿고 계약하기 보다는 분양회사를 통해 확인하는 것이 차후 문제 발생을 줄일 수 있다
   (성명, 주민번호, 주소, 전화번호)

2. 분양계약서 확인과 동시에 중도금 대출과 잔금 및 압류 등을 확인
   최초 분양시 계약금보다 중도금 비율이 높은 경우가 많으므로 중도금대출 비중과 전세권설정금액을 계산해야 한다.
   일반적으로 집값의 80% 이내에서 계산하면 되는데 
   아파트 분양가 1억원(시세확인)이고 중도금대출 3천만원, 잔금 2천만원이라면 전세금은 3천만원 이내어야 한다.
   ※ 통상적으로 대출이 있는 경우 전세금 지불과 동시에 중도금 상환하도록 전세권설정 계약서에 특약사항으로 기재해야 한다.



### 계약시 확인사항 ###

1. 분양계약서 명의 및 임대인 신분 확인


2. 전세계약체결시 반드시 등기명의인과 직접계약

   대리인을 통해 계약하는 경우 인감증명서는 본인이 발급한 문서로(인감증명서 우측 상단에 [본인/대리인] 표시 있음)받고
   용도는 "전세권설정계약 용" 등으로 받아야 한다.
   참고로, 소유권이전 시 발급하는 인감증명서는 일반 인감증명서가 아닌 매도용 인감증명서(하단에 매수인 인적사항 기재됨)로 받아야 하며,
   인감증명서 유효기간은 3개월이다.


※ 
전세권설정 계약서 특약사항

1. 전세금 잔금 지불과 동시에 분양대금을 완납하며 임대인 명의로 소유권 등기를 신청한다..(2010년11월26일)
    미등기 전세의 경우 임대인과 임차인, 공인 중개사 등이 같이 은행으로 이동하여 분양대금을 완납 후
    법무사 참석하에 등기 신청도 임대인과 임차인이 같이 동행하여 한다.
    만약 임대인과 임차인이 동석하에 진행하지 못할 경우 분양대금 완납 여부와 
    등기 신청 여부를 확인할 수 있는 대책(등기 접수 확인서)이 있어야 하며 그에 대한 보증도 이루어져야 한다.

2. 임차인(세입자) 입주전까지 융자발생이 없어야 한다.  
    (다세대 주택의 경우 선순위 세입자가 없거나 혹은 전세금액 합계 XXXX 만원 이내어야 한다.)
    대출을 남겨두어서는 안된다.
    선 순위 변제 대상이 없어야 한다.

3. 전세대금 지급 방법 명시
    계약금 XX만 + 중도금 XXX만 + 잔금 XXX만 형식으로 나누어 지급하는 것이 안전하다.
    특히 잔금은 입주하는 날 지급하는 것이 보통이다.

4. 아파트 열쇠 인계 날짜 지정  (분양대금 완납후 ??일 이내 또는 아파트 단지 입주 시작일 )

5. 입주 청소 비용은 어떻게 처리할지 명시



### 계약후 필수 사항 ###

1. 모든 계약이 이루어 졌다면 입주하는 날 반드시 동사무소를 찾아 전입신고를 하고 확정일자를 받는다.
   미등기 아파트도 전입신고 및 확정일자 가능하다. 단, 입주와 전입상태가 지속되지 않는 확정일자는 일체의 효력이 없다.



※ 전세권 설정과 확정일자의 차이
   전세권설정등기는 등기자체로 효력이 발생되고, 확정일자인의 효력은 전입신고와 실제거주의 요건을 갖추어야 하는 점이다.

※ 아파트 분양대금
   아파트 분양시 계약자는 계약금 + 중도금 + 잔금 으로 나누어 분양 대금을 납입하게 된다.
   잔금은 분약 금액의 35% 내외로 남는것이 보통인 것 같다.


정보 출처 : 공인중개사 설명 및 네이버 검색으로 정리.


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Posted by ocsoosoo

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